COVID-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

13 Nisan 2020

Covid-19 salgını sebebiyle kira sözleşmelerinin akıbetini ele aldığımız yazımızda sıkça sorulan sorular cevaplandırılmıştır.


Çin’in Vuhan kentinde 1 Aralık 2019 tarihinde başlayan Covid-19 salgını, 11 Mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından “Pandemi” olarak ilan edilmiştir. Bunun akabinde birçok ülke salgının olumsuz etkilerini en aza indirgeyebilmek için tedbirler almaya başlamıştır. Türkiye’de de ilk vakanın 10 Mart 2020 tarihinde duyurulmasının ardından önlemler zinciri süreci başlamış ve her gün alınan önlemlere bir yenisi eklenmiştir. Yaşanan bu durumlar iş hayatını ve iş yerlerinin ticari süreçlerini olumsuz etkilemiş olup hukuki açıdan birçok konu tartışmaya ve yorumlamaya ihtiyaç duyar hale gelmiştir. Bu konulardan biri de Covid-19 salgını sebebiyle kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağıdır. Sizler için bu yazımızda soru başlıkları şeklinde önemli hususları değerlendireceğiz.

  • 7226 SAYILI BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN (“TORBA KANUN”) İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ KAPSAMINDA NASIL DEĞERLENDİRİLECEKTİR?

7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Torba Kanun”) 26.03.2020 tarih ve 31080 sayılı (mükerrer) Resmî Gazete’ de yayımlanmıştır.

Torba Kanun’un Geçici 2. maddesi ile işyeri kira sözleşmeleri kapsamında; 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve/veya kiralananın tahliyesi sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır.

TBK.m.352/2 ’ye göre: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

7226 Sayılı Kanun ile amaçlanan, bu zorlu süreçte kiracıların kiralarını ödeyememesi sebebi ile TBK.m.352/2’ye göre kiralanandan tahliye edilmelerini önlemektir. Bu düzenlemede dikkat edilmesi gereken bir diğer noktada maddede bahsi geçen “ödeyememesi” ifadesidir. Burada kiralayan ödeme yapmıyorken salgının getirmiş olduğu etkileri kendi açısından objektif olarak değerlendirmelidir. Bu süreçte keyfi olarak ve kötü niyetle yapılmayan ödemeler ileride doğabilecek olan uyuşmazlık ihtimalinde kiralayanın aleyhine değerlendirilebilecektir.  Getirilen bu düzenleme sadece iş yeri kiraları için geçerli olup bu Kanun’un konut kiralarına bir etkisi olmayacaktır.

Getirilen bu düzenleme ile kira sözleşmesinin taraflarının dikkat etmesi gereken bir hususta bu düzenlemenin sadece kira sözleşmesinin feshini ve/veya kiralananın tahliyesini geçici süre ile engelliyor olmasıdır. Bu düzenleme ile kiracının kira ödeme borcu ortadan kalkmamaktadır. Sadece buna dayalı olarak fesih ve/veya tahliye yapılamayacak olup kiralayanın temerrüdü ile ilgili diğer hususlar gündeme gelebilecektir.

  • İÇİŞLERİ BAKANLIĞI’NIN GETİRDİĞİ GENELGE VE EK GENELGELERLE FAALİYETLERİ DURDURULAN İŞ YERLERİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİ NASIL DEĞERLENDİRİLECEKTİR?

16.03.2020 tarihinde yayınlanan Genelgeye göre, "Umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan-düğün salonu, çalgılı-müzikli lokanta, kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (alışveriş merkezi ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri" geçici bir süreliğine bugün saat 00.00 itibarıyla durdurulacak.” şeklinde karar alınmış ve akabinde birçok işyerinin faaliyeti durdurulmuştur. Buna ek olarak 21.03.2020 tarihinde yayınlanan ek genelgede ise “Vatandaşların bir arada bulunmaları ve yapılan işlem sırasında birçok kez fiziksel temasın olması nedeniyle anılan virüsün yayılımını artırarak vatandaşlar açısında riskli olabilecekberber, güzellik salonu/merkezi, kuaför vb. işyerlerin faaliyetleri 21 Mart 18:00 saati itibariyle geçici süreliğine durdurulacak.” yönünde karar alınmıştır. 

Bu durumda devletin yetkileri organları tarafından alınan karar sonrasında iş faaliyetleri geçici olarak durdurulan iş yerlerinin kira sözleşmeleri ve bu sözleşmelerden kaynaklı edimlerinin hukuki durumunun ne olacağı tartışma konusu haline gelmiştir.

TBK.m.301’e göre Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Bu maddenin uygulamasında kiralananın kullanıma uygun durumda bulundurulmaması halinde buna sebebiyet veren durumda kiraya verenin kusurunun olup olmadığı dikkate alınmayacaktır.

TBK.m.324’e göre ise “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.” hükmü gereğince kullanıma elverişli olmadığı sürece kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olmayacağı şeklinde yorum yapmak yanlış olmayacaktır. Yargıtay içtihatları incelendiğinde, kiralanan yerin kullanıma elverişli olarak bulundurulmaması halinde, kiraya verenin kusurlu olup olmadığının dikkate alınmadığı görülmektedir. Bu madde uyarınca, yetkili makamların zorunlu kararına istinaden alınan önlemlerin kısa bir süre boyunca devam etmesi halinde, kira sözleşmesinin doğrudan feshedilmeyerek ilgili dönemlere ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi uygun olacaktır. Buradaki kısa süre tabirinden de tarafların karşılıklı yükümlülüklerinin askıya alınmasına tahammül edebilecekleri olan süre anlaşılmalıdır.

  • OLAĞANÜSTÜ FESİH BAŞLIKLI TBK.M.331 HÜKMÜ COVID-19 SALGINI SEBEBİYLE ETKİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNE UYGULANABİLECEK MİDİR?

Olağanüstü Fesih başlıklı TBK.m.331’de yine bu süreçte taraflar açısından uygulanması söz konusu olabilecek bir düzenlemedir. TBK.m.331’e göre “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Bu madde ile kira sözleşmesi taraflarına önemli sebeplerin varlığı halinde olağanüstü fesih hakkı getirilmiş olup şayet taraflardan biri bu salgın süreninin devam etmesi halinde bu sözleşme ilişkisinin devamının kendisi için çekilmez hale geldiğini ileri sürerek sözleşmeyi feshedebilecektir. Ancak bahse konu hükmün, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları açısından 1 Temmuz 2020’den önce uygulanıp uygulanmayacağının tartışmalı olduğunu da belirtmemizde fayda vardır. 1 Temmuz 2020’de Kanun’un (12 Temmuz 2012 tarih ve 28351 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan 6353 Sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53 üncü maddesi) Geçici 2. Madde ile tanıdığı 8 yıllık süre dolacak ve kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK’nın bu tarihe kadar uygulanmayan 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri işler hale gelecektir.

Bu maddelerin uygulanması bakımından unutulmaması da gerekir ki yargı önüne gidecek olan her uyuşmazlıkta, şartlar somut olay nezdinde ve salgının etkisinin işletmelere etkisinin ne şekilde olduğu ayrı ayrı değerlendirme konusu yapılacak ve sonuca bağlanacaktır.

  • FAALİYETLERİ DURDURULAN İŞLETMELERİN KİRA SÖZLEŞMELERİ “MÜCBİR SEBEP”, “İFA İMKANSIZLIĞI” VE “AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ” AÇISINDAN NASIL DEĞERLENDİRİLECEKTİR?

Mücbir sebebi Türk Kanunları kapsamında açıkça düzenlenmediğinden, Yargıtay kararları kapsamında borçludan kaynaklanmayan, borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan ve borçlunun sorumluluğunu yerine getirmesine engel teşkil edebilecek nitelikteki olağan dışı haller olarak belirtmek mümkündür. Borçludan kaynaklanmayan, borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan ve borçlunun sorumluluğunu yerine getirmesine engel teşkil edebilecek nitelikteki olağan dışı salgın hastalıklar, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihadı uyarınca birer mücbir sebep hali teşkil edebilecektir. Covid-19’un kira sözleşmesi bakımından mücbir sebep teşkil edip etmediği tespit edilirken öncelikle somut olaya konu kira sözleşmesinin hükümleri incelenecektir. Salgın hastalıkların mücbir sebep olarak düzenlendiği kira sözleşmeleri kapsamında Covid-19 salgını ilgili sözleşmeden doğan borçların ifası bakımından mücbir sebep teşkil edecek ve varsa sözleşmede buna bağlanan sonuçlar uygulanacaktır. Bununla birlikte, bir mücbir sebep hükmünün yer aldığı fakat salgın hastalık halinin mücbir sebep hallerinden biri olarak sayılmadığı sözleşmeler için ise, ilgili hüküm dikkatli yorumlandıktan sonra kira sözleşmeleri açısından somut olayın şartları değerlendirilmeli ve Covid-19’un kira sözleşmesinde belirlenmiş olan taraf yükümlülüklerini ne şekilde etkilediği ortaya konmalıdır.

Covid-19 salgını faaliyetleri geçici bir süre ile durdurulmuş işletmelerin kira sözleşmeleri açısından geçici ifa imkansızlığı durumu yaratabilecektir. Bu durumda kira sözleşmesine konu taşınmazın yukarıda da bahsettiğimiz üzere kiracının kullanımına hazır edilmeyen taşınmaz olarak nitelendirilmesi yapılabilecektir. Geçici imkansızlık durumu mevzuatımızda düzenlenmediğinden kira sözleşmelerinin salgın sebebi ile hukuki durumlarının değerlendirilmesinde hangi düzenlemenin dikkate alınarak işlem yapılacağı tartışmalıdır. TBK.m.136 ve 137’de ifa imkansızlığı ve kısmi ifa imkansızlığı düzenlenmiştir. TBK.136’ya göre “Sözleşme kapsamındaki tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesi borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borçlu o yükümlülüklerini yerine getirmekten kurtulur. Bununla birlikte borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür”. TBK.m.137’de ise Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer.” şeklinde düzenleme mevcuttur.

Covid-19 salgının etkilerinin ne zaman sona ereceği, alınan ağır önlemlerin ne zaman ortadan kalkacağı gibi birçok durum şu an için bilinememektedir. Geçici imkansızlık durumlarında borç geçici olarak ifa edilememektedir. Ancak somut olayın şartlarında bu imkansızlık halinin sona ermesinden sonra edimin yerine getirilmesi anlamsız olabilir. Bu tarz belirsiz durumlarda ve sözleşmenin taraflar arasında kurulma amacı tehlikeye düşmüşse burada artık sürekli ifa imkansızlığı düzenlemesi uyarınca yorum yapmak yanlış olmayacaktır. Bu bahsettiğimiz durum her bir somut olay açısından farklılık gösterebilecektir. Şöyle ki eğer bu salgın durumunun bir somut olay bazında belirli bir süre sonra ortadan kalkacağı ve bir süre sonra ifanın yapılabileceği mümkünse burada tarafların bir süre daha sözleşme ile bağlı kalmaları ve akde tahammül süresinin beklenmesi daha doğru olacaktır. Akde tahammül süresi de her bir olay nezdinde ele alınarak değerlendirilmelidir ve bu sürenin sonunda borçlunun borcundan kurtulabileceğinden söz edilebilecektir. Yine de söylemekte fayda gördüğümüz husus, Covid-19 salgını ile ilgili emsal bir karar olmaması sebebi ile bu sözleşmeler ile ilgili yargıya taşınabilecek olan uyuşmazlıklarda bu salgının somut olaylar bakımından ne şekilde değerlendirileceğini şu aşamada kesin olarak söylememizin mümkün olmamasıdır.

Covid-19 salgınının kira sözleşmeleri üzerinde etkisini değerlendirirken yine TBK.m.138'de düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmü değerlendirme konusu yapılabilecektir. TBK.m.138’e göre “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Şartlar oluşmuşsa sözleşme tarafları mahkemeye başvurarak sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanmasını talep edebileceklerdir. Hâkim de somut olayın özelliklerini göz önünde tutarak sözleşmeyi değişen koşullara uyarlayabilecek veya sözleşmeyi sonlandırabilecektir. Covid-19 salgını sebebiyle kiracı ve kiraya veren bakımından da ilgili madde hükümlerinin uygulama alanı bulabileceği açıktır. Ancak TBK’m.138’in son çare olarak uygulanması gerektiği unutulmamalı ve taraflar öncelikle aralarındaki uyuşmazlığı uzlaşma ile sonuçlandırmaya çalışmalıdırlar.

  • FAALİYETLERİ DURDURULMAYAN FAKAT COVID-19 SEBEBİ İLE KENDİ İSTEKLERİ DOĞRULTUSUNDA FAALİYETLERİNİ DURDURAN İŞLETMELER BAKIMINDAN KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DURUMU NASIL DEĞERLENDİRİLECEKTİR?

İçişleri Bakanlığı’nın bir kararı olmasa da kendi istekleri doğrultusunda salgının olumsuz etkilerini azaltabilmek amacıyla bazı işletmeler de kiracı veya kiraya verenler tarafından kapatılmıştır. TBK’nın138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü ile ilgili yukarıda yer alan yorumlarımız burada da geçerli olacaktır. Şayet hükmün şartları taraf açısından oluşmuşsa kişi hakimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması için  bu mümkün değilse sözleşmeden dönmek için talepte bulunacaktır. Burada unutulmaması gereken en önemli husus ise TBK m. 138’in şartlarının oluşup oluşmadığı ilerideki süreçte tartışma konusu yapılacağından, hükmün uygulanmasını engellememek adına bu süreçte edimler ifa edilecekse mutlaka çekinceli olarak yapılmalıdır. Aksi halde ileride açılabilecek olan uyarlama davası hakkı kaybedilmiş olacaktır.

  • TÜRKİYE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ VE PERAKENDECİLER FEDERASYONU’NUN COVID-19 SEBEBİ İLE AVM KİRALARI HAKKINDA YAPMIŞ OLDUĞU AÇIKLAMALAR KİRA SÖZLEŞMELERİ AÇISINDAN NASIL DEĞERLENDİRİLECEKTİR?

Yaşadığımız bu zorlu süreçte işletmeler, kurum ve kuruluşlar salgının etkilerini azaltabilmek adına zorunlu olarak veya olmayarak birçok önlem almıştır. Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) tarafından "Covid-19 virüsünün hızlı bir biçimde yok olması adına diğer ülke örneklerindeki gibi can kayıplarına yol açmadan ivedi ve kalıcı çözüm için ülke genelinde açık kalması zorunlu olan sağlık, lojistik hizmetleri ile gıda ve temel ihtiyaç ürünleri satış noktaları dışındaki tüm ticari alanların, alışveriş merkezleri, yeme içme işletmelerinin kapatılması kararının ivedilikle alınmasını destekliyor ve bekliyoruz. Federasyonumuz bünyesinde olan alışveriş ve yaşam merkezlerimiz, perakendecilerimizin kapalı kaldığı dönem boyunca kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmemesi ve kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını belirtmişler, perakende işletmelerimiz ise önceliğimizin çalışanlarımızın iş kaybına uğramaması olduğu hususunda mutabık kalarak bu dönemi güç birliği ile atlatmak için bütün gayretlerini gösterecekleri” şeklinde açıklamada bulunulmuştur.

Bu açıklamanın akabinde Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği'nden yapılan açıklamada, halk sağlığı için toplum ve perakendecinin de talepleri dikkate alınarak  AVM‘lerin kapatılmasına yönelik bir tavsiye karar alındığı bildirilmiştir.

AVM’lerin bir kısmı bu tavsiye niteliğindeki karara uyarak faaliyetlerine son vermiş; ancak tavsiye niteliğindeki bu karara uymayan AVM’ler de olmuştur. AVM’ler de faaliyet gösteren birçok işletmenin kira sözleşmesinde AVM’nin açık bulunduğu saatlerde mecuru açık tutma zorunluluğuna ilişkin hükümler bulunmaktadır. Bu noktada bu düzenlemelerin kiracı ve kiraya veren açısından nasıl değerlendirileceği önem arz etmektedir. Bu durumda işletmesini kapatmak isteyen kiracının kiralananı açık tutma yükümlülüğünün devam edip etmeyeceği tartışma konusu yaratmıştır. Devletin yetkili makamlarınca alınan kararlar gereğince zorunlu olarak işletmesini kapatan yerler açısından ifa imkansızlığı ve aşırı ifa güçlüğünü sizler için yukarıda değerlendirmiştik. Burada işletmesini kapatmak isteyen kiracının ifa imkansızlığına başvurması söz konusu olmayacaktır. Çünkü ifanın yapılması mümkündür. Burada işletmesini kapatan kiracı bakımından TBK.m.138 aşırı ifa güçlüğü düzenlemesinin uygulama alanı bulacağının daha uygun olacağını söyleyebiliriz.

  • KONUT KİRALARI BAKIMINDAN COVID-19 SALGINININ DEĞERLENDİRİLMESİ NASIL OLACAKTIR?

Konut kiraları bakımından mücbir sebep durumunu değerlendirecek olursak burada salgın hastalığın aşırı ifa güçlüğüne ve ifa imkansızlığına neden olması pek mümkün görülmemektedir. Kişiler işverenleri tarafından bu süreçte ücretli veya ücretli izne çıkarılmışsa veya çalışma düzeni olarak işyerinde uzaktan çalışma uygulanmaya başlamışsa da konut kişinin her türlü yaşamını sürdürmek için kiraladığı bir yer olduğundan konut kira sözleşmelerinde yer alan taraf yükümlülükleri devam edecek ve kişilerin herhangi bir şekilde ifadan kaçınma hakkı söz konusu olmayacaktır.

Yukarıdaki açıklamalarımız doğrultusunda sözleşme taraflarının bu süreci atlatırken, belirtmiş olduğumuz önemli hususları dikkate alarak süreci yönetmesi onlar için en iyi çözüm yolu olacaktır. Bu sayede sözleşme tarafları ileride yaşanma ihtimali olan uyuşmazlıklarda kendileri aleyhlerine doğabilecek olan olumsuz sonuçları azaltabilecekler veya ortadan kaldırabileceklerdir.

AV. DİLARA ÖNSUR