İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN YÜRÜRLÜĞÜ ERTELENEN HÜKÜMLER

15 Haziran 2020

Türk Borçlar Kanunu'nda işyeri kira sözleşmelerinde 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek olan hükümlere ilişkin değerlendirmelerimiz yazımızda kaleme alınmıştır.


 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN OLARAK YÜRÜRLÜĞÜ ERTELENEN HÜKÜMLER

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu TBMM tarafından kabul edilip 04.02.2011 tarihinde Resmî Gazetede yayınlandıktan sonra 14.4.2011 tarihinde yayınlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetleri’nin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2 nci maddesiyle “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir. 12.7.2012 tarihinde yayınlanan 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 53 üncü maddesiyle 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesinde yer alan 5 yıllık erteleme süresi 8 yıla çıkarılmıştır. Ayrıca kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağı ve kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacağı ibareleri düzenlemeye eklenmiştir. Ertelenen hükümlerin uygulanabilmesi için iki şartın aynı anda gerçekleşmesi gerekmektedir:

  1. Kiracının tacir veya tüzel kişi olması gerekir.(Kamu veya özel hukuk tüzel kişisi olması fark etmez.)
  2. Kiralanan yerin işyeri kirası olması gerekir.

Günümüz itibariyle erteleme süresi sonuna kadar başkaca bir yasal düzenleme yapılmadığı takdirde erteleme süresi sona erdiğinde ertelenen maddeler kendiliğinden yürürlüğe girecektir.  Yukarıda yazılı şartları sağlayan işyeri kira sözleşmeleri açısından 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan hükümler şu şekildedir:

 

818 SAYILI BORÇLAR KANUNU ve 6570 SAYILI GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU

 

818 sayılı Kanun’a göre:

(m.259)

  • Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir üçüncü şahsa ferağ edebilir.
  • İkinci müstecir, birinci müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; birinci müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur.
  • Mucir, ikinci müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır.

6570 sayılı Kanun’a göre:

(m.12)

  • Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiçbir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.

 

Kira İlişkisinin Devri

(TBK.m.323)

  • Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez.
  • Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
  • Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
  • İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

 

 

 

818 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.
  • Yargıtay kararları ve genel hükümler esas alınıyordu.

 

6570 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.
  • Yargıtay kararları ve genel hükümler esas alınıyordu.

 

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

(TBK.m.325)

  • Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
  • Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
  • Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

 

 

 

 

818 sayılı Kanun’a göre:

(m.264)

  • Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul icarında, mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartiyle ve icar müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.
  • İcar bir sene veya daha uzun bir müddet için akdedilmiş ise, mucir veya müstecire verilecek tazminat altı aylık bedeli icardan az olamaz.
  • Müstecir kendisine tazminat verilmedikçe mecuru terke icbar olunamaz.

 

 

Olağanüstü Fesih -Önemli Sebepler

(TBK.m.331)

  • Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
  • Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

818 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.

 

6570 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.

 

Bağlantılı Sözleşme

(TBK.m.340)

  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

818 sayılı Kanun’a göre:

  • Mevcut düzenleme yoktu. Sınırlama söz konusu değildi.

 

6570 sayılı Kanun’a göre:

  • Mevcut düzenleme yoktu. Sınırlama söz konusu değildi.

 

Kiracının Güvence Vermesi

 

                (TBK.m.342)

 

  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
  • Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
  • Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

 

818 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.

 

6570 sayılı Kanun’a göre:

(m.9)

  • Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Kira Bedeli

(TBK.m.343)

  • Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

818 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.
  • Yargıtay kararları ve genel hükümler esas alınıyordu.

 

6570 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.
  • Yargıtay kararları ve genel hükümler esas alınıyordu.

 

Kira Bedelinin Belirlenmesi

(TBK.m.344)

  • Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
  • Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
  • Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
  • Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
  • Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
  • Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.
  • Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

818 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.
  • Yargıtay kararları ve genel hükümler esas alınıyordu.

 

6570 sayılı Kanun’a göre:

                (m.16)

  • Hava parası olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15 inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur.
  • Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli artırılır.

 

 

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

(TBK.m.346)

  • Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
  • Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

818 sayılı Kanun’a göre:

  • Bu hüküm ile eşleşen madde yoktur.
  • Yargıtay kararları ve genel hükümler esas alınıyordu.

 

6570 sayılı Kanun’a göre:

                (m.8)

Bu kanunla Borçlar Kanunu’nda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz.

 

Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

(TBK.m.354)

  • Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

 

ERTELEME SONA ERDİĞİNDE UYGULANACAK OLAN HUKUKUN TESPİTİ

Erteleme süresi içinde yani 01.07.2012 tarihinden önce , ertelenen hükümlerin içeriğine aykırı olarak hazırlanan ve erteleme süresi sona erdiğinde devam edecek kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı önemli bir husustur.Erteleme süresi sona erdiğinde söz konusu maddelere uygulanacak hukukun tespiti “6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun”a göre yapılacaktır.

6101 sayılı Kanun’da düzenlenen geçmişe etkili olmama ve geçmişe etkili olma kurallarını ertelenen hükümler açısından tek tek yorumlamak gerekecektir. Kanun’un 1 inci maddesinde düzenlenen geçmişe etkili olmama kuralına göre:

“Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır.

Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.”

Kanun’un 2 nci ve 3 üncü maddelerinde geçmişe etkili olma kuralı düzenlenmiştir. Kamu düzeni ve genel ahlâk başlıklı ikinci maddeye göre:

“Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları, gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.”

İçeriği kanunla belirlenen işlem ve ilişkiler başlıklı üçüncü maddeye göre:

“Türk Borçlar Kanunu hükümleri, yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak, daha önce gerçekleşmiş olsalar bile, içerikleri tarafların iradeleri gözetilmeksizin doğrudan doğruya kanunla belirlenmiş işlem ve ilişkilere uygulanır.”

İlgili maddeleri geçmişe etkili olma/olmama kuralları açısından inceleyecek olursak[1]:

Kira İlişkisinin Devri

(TBK.m.323)

 

Bu maddenin uygulanmasında doktrinde farklı görüşler bulunmaktadır. Bir görüş, TBK m. 323’te düzenlenen devri bir sona erme hali olarak kabul ederek hükmün derhal uygulanması gerektiğini ileri sürmektedir. Sözleşmenin devrini sözleşmenin sona erme hali olarak kabul etmeyen görüşe göre ise sözleşme, sözleşmeyi devralan kiracıyla geçmişe etkili olarak devam etmektedir. Hükmün emredici nitelikte olması sebebi ile kamu düzenine ilişkin değerlendirme yapılması gerektiği bu sebeple de 1.7.2020’den itibaren derhal yürürlüğe girerek erteleme döneminde akdedilen sözleşmeler bakımından da kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça işyeri kirasının devrine rıza göstermekten kaçınamayacaktır.

 

 Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

(TBK.m.325)

 

TBK m. 325 hükmü kira sözleşmesinin sona erme haline ilişkin bir düzenlemedir. Bu sebeple de derhal yürürlük ilkesine tabi olacaktır.01.07.2020’den sonra işyeri  kiracıları bakımından bu hüküm derhal uygulanacaktır.

Olağanüstü Fesih-Önemli Sebepler

(TBK.m.331)

 

TBK m. 331 hükmü kira sözleşmesinin sona erme haline ilişkin bir düzenlemedir. Bu sebeple de derhal yürürlük ilkesine tabi olacaktır. 01.07.2020’den sonra işyeri  kiracıları bakımından bu hüküm derhal uygulanacaktır.

Bağlantılı Sözleşme

(TBK.m.340)

 

TBK m. 340 hükmü için sona erme, temerrüt veya tasfiyeye ilişkin olmadığından geçmişe etkili olmama kuralı uygulanacaktır. Erteleme süresi içinde bağlantılı sözleşme yasaklanmadığına göre, bu dönemde yapılmış sözleşmeler de 01.07.2020’den sonra da geçerliliğini sürdürecektir.

           Kiracının Güvence Vermesi

                                             

            (TBK.m.342)                   

 

TBK m. 342 hükmü için sona erme ,  temerrüt veya tasfiyeye ilişkin olmadığından geçmişe etkili olmama kuralı uygulanacaktır. Erteleme dönemindeki depozito anlaşmaları, geçerli olarak kurulmuş olmak kaydıyla 01.07.2020’den  sonra da geçerliliğini sürdürecek, kiracı, depozitonun miktar yönünden TBK m. 342’ye aykırı olduğunu veya bankaya yatırılması gerektiğini iddia edemeyecektir.

Kira Bedeli

(TBK.m.343)

 

TBK m. 343’ün karşılığı olan 6570 sayılı Kanun ‘un 9  uncu  maddesi  erteleme süresi boyunca yürürlükte olduğundan sekiz yıl dolduktan sonra bunların uygulanmasında herhangi bir değişiklik olmayacaktır.

 

              Kira Bedelinin Belirlenmesi

(TBK.m.344)

 

TBK m. 344 ise kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle erteleme döneminde yapılan kira sözleşmelerine 1.7.2020’den itibaren TBK m. 344 hükümleri derhal uygulanmaya başlanacaktır. Böylece 1.7.2020’den itibaren sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, artış oranı ÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır.

         Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

            (TBK.m.346)

 

TBK m. 346 hükmü kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle erteleme döneminde yapılan kira sözleşmelerine 01.07.2020’den itibaren TBK m. 344 hükümleri derhal uygulanmaya başlanacaktır. 01.07.2020’den itibaren, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve cezaî şartlar da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

 

Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

(TBK.m.354)

 

TBK m.354’üncü maddelerin karşılığı olan 6570 sayılı Kanun’un 8 inci maddesi erteleme süresi boyunca yürürlükte olduğundan sekiz yıl dolduktan sonra bunların uygulanmasında herhangi bir değişiklik olmayacaktır.

 

[1] Yrd. Doç. Dr. Ahmet Türkmen-Ankara Barosu Dergisi – 2015/1-6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi